Cos’è il contratto di “Rent to Buy”

Il contratto di rent to buy , introdotto dal decreto legge 12.9.2014, n. 133 (art. 23) convertito con la legge 164/2014 rappresenta una nuova tipologia  di contratto in cui coesistono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile (sulle conseguenze del fallimento sul contratto di rent to buy clicca qui).

Sotto il profilo pratico con il rent to buy il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Il conduttore ha dunque la facoltà e non l’obbligo ad acquistare il bene.

Il vantaggio principale per il venditore è indubbiamente la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è invece rappresentato dal fatto che il conduttore decida poi di non comprare la casa.

In tale eventualità il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

Per il rilascio dell’immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile.

Al fine di ottenere una maggiore tutela opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Al fine di consentire un’ampia tutela del conduttore, la legge di riferimento (164/2014) prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy.

Ciò consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy.

Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

Oggetto del contratto di rent to buy può essere qualsiasi immobile (appartamenti, terreni, ecc.).

Possono inoltre costituire oggetto del rent to buy anche immobili in costruzione.