Come acquistare una casa all’asta

Prima di procedere all’acquisto di una casa all’asta è opportuno seguire alcuni passaggi fondamentali onde evitare di incorrere in errori che potrebbero rivelarsi fatali.

Innanzitutto occorre informarsi su quali immobili siano all’asta. Decisamente utili si rivelano i siti specializzati che forniscono dettagliate informazioni al riguardo tenendo conto che le case all’asta devono essere obbligatoriamente pubblicizzate sia sul web sia su quotidiani cartacei.

Individuato l’immobile il primo passo da compiere è quello di leggere attentamente la perizia disposta dal tribunale dalla quale emerge il prezzo di vendita, lo stato dell’immobile, la presenza di eventuali abusi e la loro sanabilità. Meglio se si ricorre alla consulenza di un tecnico.

Poi ovviamente occorrerà verificare se sussiste la copertura economica, anche ricorrendo ad un mutuo.

Una volta operata la scelta occorre prestare molta attenzione all’ avviso di vendita che contiene  l’indicazione del bene posto in vendita, la data, l’ora e il luogo dell’asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita (se con o senza incanto, ma ormai quest’ultima modalità è la regola, la prima l’eccezione) ed, infine, il sito internet sul quale è pubblicata la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita e che descrive dettagliatamente la situazione di fatto e di diritto dell’immobile.

Il prezzo di vendita emerge dalla perizia effettuata dal perito nominato dal giudice.

L’ordinanza di vendita dispone anche in ordine al rialzo minimo richiesto in sede di gara.

La base d’asta e quindi il prezzo di partenza è fissato dal giudice dell’esecuzione sulla base della perizia di stima dell’immobile ed è lo stesso giudice a determinare l’ammontare dei possibili ribassi che il professionista delegato può accettare dopo la prima asta deserta.

Se si vuole avere la certezza che la propria offerta verrà accettata non bisognerà però scendere – in fase di offerta in busta chiusa -  oltre il 25% del valore della base d’asta.

Con la riforma del 2015 le aste immobiliari si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto” in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita.

Se quindi se il prezzo stabilito è 100, chi vuole partecipare all’asta dovrà presentare un’offerta pari almeno a 75. Le offerte inferiori sono dichiarate inefficaci.

Se si decide di partecipare ad una vendita forzata immobiliare ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione fissata nell’avviso di vendita (normalmente il 10% del prezzo a base d’asta) e la fotocopia del proprio documento di identità e codice fiscale, nonché gli altri documenti richiesti nel bando che dovrà essere letto con estrema attenzione.

Non è ammessa la presentazione dell’offerta da parte del debitore come anche un’offerta in forma anonima tranne il caso in  cui sia conferita procura ad un avvocato il quale, in tal caso, agirà per persona da nominare.

E’ comunque in facoltà dell’interessato visionare l’immobile che intende acquistare rivolgendosi direttamente al custode o al professionista delegato alla vendita.

Va in ogni caso osservato che vi è la possibilità che il prezzo della base d’asta scenda.

Con la recente legislazione il giudice ha facoltà di prevedere che a partire dalla IV° asta deserta, il prezzo possa essere ridotto del 50%.

Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra (in genere si ha tempo tra i 60 e i 90 gg dalla aggiudicazione).

In alternativa si può ricorrere ad un mutuo ma in tal caso occorre attivarsi preventivamente ed in  tempo utile.

Sotto il profilo fiscale non vi sono sostanziali differenze quanto alla tasse conseguenti all’aggiudicazione del bene rispetto ad una normale compravendita.

La base di calcolo è rappresentata dal valore catastale qualora sia più basso del prezzo di aggiudicazione se si tratta di abitazione e l’aggiudicatario è una persona fisica.

Da ultimo va osservato che la legislazione in vigore prevede che entro 90 giorni a partire dal 1° gennaio 2018, per le vendite all’asta che disporranno i giudici delle esecuzioni, sarà obbligatorio prevedere la gestione dell’asta in via esclusivamente telematica o mista. Le offerte saranno inviate telematicamente al portale Unico del Ministero e l’asta gestita da piattaforme software create da società che hanno ottenuto dal ministero l’iscrizione come soggetti abilitati.